Rechtsfragen in Griechenland – Immobilienrecht
Immobilienerwerb und seine Risiken
Einleitung
Grundsätzlich können alle EU-Bürger in Griechenland unter den gleichen Bedingungen wie griechische Staatsbürger Immobilien erwerben.
Da das griechische Zivilrecht dem deutschen angelehnt ist, gibt es bei dem Kauf einer griechischen Immobilie Gemeinsamkeiten mit dem deutschen Recht. So muss der Kaufvertrag zur Übertragung einer Immobilie wie in Deutschland notariell beglaubigt werden.
Allerdings gibt es im Gegensatz zum deutschen Recht keine umfassende Überprüfungs- und Hinweispflicht des Notars. Er hat lediglich beurkundende Funktion und kann demnach auch nicht in Haftung genommen werden.
Des Weiteren gilt das Abstraktionsprinzip in Griechenland nicht, so dass bei einer Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht gutgläubig erworben werden kann. Ein weiterer wichtiger Unterschied ist, dass in Griechenland das Grundbuch keinen „öffentlichen Glauben“ besitzt. Erst wenn nach Überprüfung des Grundbuches durch den Käufer oder einen griechischen Anwalt der Besitz des Grundstückes über einen Zeitraum von 20 Jahren belegt ist, gelten die Eigentumsverhältnisse als bestimmt.
Vorbereitungen
Vor Kaufvertragsschluss müssen einige wichtige Vorbereitungen getroffen werden.
Ein griechischer Rechtsanwalt muss beim zuständigen Grundbuchamt Erkundigungen über die zu erwerbende Immobilie/Grundstück einholen. Dort in Erfahrung zu bringen ist, inwieweit Belastungen, Beschlagnahmen oder Veräußerungsbeschränkungen bestehen und wie die Eigentumsverhältnisse sind. Wie bereits oben dargestellt, kann gerade Letzteres zu einigen Schwierigkeiten führen. Denn in Griechenland existiert kein Katasterwesen im deutschen Sinne.
Des Weiteren sind beim Stadtplanungsamt (ggf. auch beim Kultur- und Forstministerium) baurechtliche Bestimmungen und Beschränkungen zu erfragen, insbesondere inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf bzw. ein bereits errichtetes Gebäude den geltenden Baubestimmungen entspricht. Unter Umständen ist ein ortskundiger Bauingenieur/Architekt von Nöten.
Beim zuständigen Finanzamt ist eine griechische Steuernummer zu beantragen.
Zu beachten ist auch, dass die steuerliche Veranlagung von Wohnraum aufgrund einer Besichtigung des Finanzamtes stattfindet. Sollte danach nicht als Wohnraum ausgewiesener Raum zu einem solchen umgebaut werden, sind hohe Nachzahlungen zu leisten.
Wie in Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Zur Vorlage beim Notar sind neben dem vorbereiteten Kaufvertrag ein Vermessungsplan der Immobilie, eine evtl. erforderliche Einzelgenehmigung für „Sperrgebiete“ sowie ein Zahlungsbeleg über die ggf. zu entrichtende Grunderwerbs- und Übertragungssteuer (s.u. bei „Kosten“) mitzubringen. Des Weiteren sind vom Finanzamt Bescheinigungen für die ggf. vom Verkäufer zu entrichtenden Steuern für Einkommen aufgrund der Immobilie und für Großgrundvermögen einzuholen.
Zu raten ist ebenso, den Wert der Immobilie ggf. durch einen Fachmann genau zu prüfen und bzgl. der Wertsteigerung Pläne für das betreffende Gebiet zu beachten.
Formalien
Zunächst ist es ratsam einen notariell zu beurkundenden Vorvertrag abzuschließen, ggf. ein einstweiliges gerichtliches Veräußerungsverbot oder die Einräumung einer Sicherungshypothek zu erwirken. Denn in Griechenland gibt es kein Instrumentarium, den Erwerber in der Phase zwischen Kaufvertrag und Umschreibung, z.B. gegen anderweitige Veräußerung, zu schützen.
Der eigentliche schriftliche Kaufvertrag und die Einigung über die Übertragung müssen ebenso von einem griechischen Notar beurkundet werden. Dabei besteht ab einem bestimmten nominalen Vertragswert Anwaltszwang.
Erleichterungen für einen ausländischen Käufer bietet zunächst die Möglichkeit einer Vertretung durch einen Bevollmächtigten. Dazu bedarf es einer in griechischer Sprache abgefassten und vor einem, auch deutschen, Notar beurkundeten Vollmacht, die alle vorzunehmenden Handlungen umfasst.
Des Weiteren ist es auch möglich, die Beurkundung des Kaufvertrages vor einem griechischen Konsulat vorzunehmen, was kostengünstiger sein kann.
Die oben dargestellten Belege sind bei Beurkundung vorzulegen.
Aufgrund der dargestellten Schwierigkeit einer gesicherten Eigentumsüberprüfung der Immobilien in Griechenland ist es empfehlenswert, eine strafbewehrte Garantieerklärung des Veräußerers bzgl. der Lastenfreiheit in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Nach Unterzeichnung des Vertrages ist dem Registeramt eine Kopie zuzuleiten, welches sodann die Neueintragung bescheinigt.
Kosten
Die zu bedenkenden Kosten eines Immobilienerwerbes in Griechenland sind zunächst die eigenen Anwaltskosten (idR 0,5 - 1 % des nominalen Verkaufswertes) und die Notarkosten (idR 1 - 2 % des Verkaufswertes). Ebenfalls vom Käufer zu tragen sind die Gebühren für die Grundbucheintragung und einige kleinere Auslagen.
Die zu entrichtende Grunderwerbssteuer richtet sich grundsätzlich nicht nach dem gezahlten Kaufpreis, sondern nach dem – vom Finanzministerium ermittelten – objektiven Wert bzw. Vergleichswerten. Diesbezüglich fand 2006 eine abrupte Angleichung an die realen Marktpreise statt. Sollte der Kaufpreis jedoch noch immer höher sein, zählt dieser zur Berechnung der Steuer. Anhand der Grunderwerbssteuer ist noch eine Gemeindesteuer zu zahlen.
Bei Übertragung einer Gewerbeimmobilie ist bei neuer Gewerbeanmeldung eine anhand des Verkaufswertes zu bemessende Übertragungssteuer an das zuständige Finanzamt zu entrichten.
Nach Erwerb einer Immobilie muss jedes Jahr eine Steuererklärung abgegeben werden, was einen ortsansässigen Steuerberater erfordert. Ab einem bestimmten Wert ist eine Großgrundvermögenssteuer zu entrichten. Wird mittels der Immobilie Einkommen erzielt, ist dieses zu versteuern.
Seit 2006 ist auf neue Immobilien Mehrwertsteuer zu zahlen.
Für einige evtl. nutzbare Steuerbegünstigungen in Griechenland sollte ein Steuerberater hinzu gezogen werden.
Sollten Sie den Erwerb einer Immobilie planen, sind wir gern bereit, mit unserem Kooperationspartner in Griechenland dabei behilflich zu sein.
Alle Angaben beruhen auf den Erkenntnissen z.Zt. der Abfassung. Für Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
D. Römhild, Rechtsanwältin