Νομικά ζητήματα σχετιζόμενα με την Ελλάδα – Δίκαιο των ακινήτων
η αγορά ακινήτων και οι κίνδυνοι
Eισαγωγή
Βασικά μπορούν όλοι οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα υπό τις ίδιες προϋποθέσεις και συνθήκες όπως οι Έλληνες υπήκοοι.
Λόγω του ότι το Ελληνικό Αστικό Δίκαιο στηρίζεται στο Γερμανικό Αστικό Δίκαιο, υπάρχουν πολλά κοινά σημεία με το Γερμανικό Δίκαιο σχετικά με την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Έτσι το συμβόλαιο/ η σύμβαση αγοραπωλησίας για την μεταβίβαση ενός ακινήτου πρέπει να επικυρωθεί από έναν συμβολαιογράφο, όπως εξάλλου γίνεται και στην Γερμανία.
Όμως σε αντίθεση με το Γερμανικό Δίκαιο ο συμβολαιογράφος δεν υφίσταται εκ μέρους του συμβολαιογράφου η υποχρέωση διασάφησης και εξέλεγξης. Ο συμβολαιογράφος έχει μόνο την λειτουργία της συμβολαιογραφικής κατάρτισης του εγγράφου και ως εκ τούτου δεν μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος.
Πέραν τούτου στην Ελλάδα δεν ισχύει η αρχή της αφαίρεσης, έτσι ώστε με την ακυρότητα του συμβολαίου αγοραπωλησίας να μην μπορεί να αγοραστεί καλόπιστα. Μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ του Ελληνικού και του Γερμανικού Δικαίου είναι το ότι στην Ελλάδα δεν υφίσταται „δημόσια πίστη“ του βιβλίου μεταγραφών/ των κτηματικών βιβλίων. Μόνο αφού ο αγοραστής ή ένας δικηγόρος ελέγξει το βιβλίο μεταγραφών/ τα κτηματικά βιβλία, πράγμα το οποίο θα αποδεικνύει πως η ιδιοκτησία του οικοπέδου υφίσταται για χρονικό διάστημα 20 ετών, τότε θα ισχύουν οι συνθήκες ιδιοκτησίας ως καθορισμένες.
Προετοιμασίες
Πριν την κατάρτιση της σύμβασης αγοραπωλησίας πρέπει να γίνουν μερικές σημαντικές και απαραίτητες προετοιμασίες.
Ένας Έλληνας δικηγόρος πρέπει να συλλέξει πληροφορίες από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/ Κτηματολογικό Γραφείο σχετικά με το ακίνητο/ οικόπεδο, το οποίο πρόκειται να αγοραστεί. Εκεί πρέπει να πληροφορηθεί, κατά πόσο υφίσταται επιβάρυνση κυριότητας, κατάσχεση ή περιορισμοί διάθεσης και πως έχουν οι συνθήκες ιδιοκτησίας. Όπως αναπτύχθηκε και παραπάνω, μπορεί ιδιαίτερα το τελευταίο σημείο να οδηγήσει σε μερικά προβλήματα και δυσκολίες. Διότι στην Ελλάδα δεν υπάρχει κτηματολογική υπηρεσία υπό την γερμανική έννοια.
Περαιτέρω πρέπει να ζητηθούν πληροφορίες από την Υπηρεσία Πολεδομίας (και ενδεχομένως επίσης από το Υπουργείο πολιτισμού και το Υπουργείο Δασοπονίας ή από το Δασαρχείο) σχετικά με όρους και περιορισμούς οικοδομικού δικαίου, και ιδιαίτερα εάν επιτρέπεται να οικοδομηθεί το οικόπεδο ή/ και εάν το ήδη κτισμένο ακίνητο εκπληρώνει τους οικοδομικούς κανονισμούς. Ενδέχεται μάλιστα να χρειαστεί ένας εντόπιος πολιτικός μηχανικός ή αρχιτέκτονας.
Στην αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) πρέπει να ζητήσει την έκδοση ενός ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.).
Πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη σας πως η βάση φορολόγησης του χώρου κατοικίας γίνεται βάσει της εξέτασης εκ μέρους της Δ.Ο.Υ.. Εάν αργότερα κάποιος χώρος, ο οποίος δεν είχε δηλωθεί ως χώρος κατοικίας, μεταρρυθμισθεί σε χώρο κατοικίας, πρέπει να καταβληθεί αναδρομική επιπλέον πληρωμή.
Και όπως στην Γερμανία η σύμβαση αγοραπωλησίας πρέπει να γίνει η κατάρτιση της σύμβασης με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Πρέπει να υποβληθούν στον συμβολαιογράφο μαζί με την προετοιμασμένη σύμβαση αγοραπωλησίας ένα τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου, κι ενδεχομένως, εφόσον αυτό απαιτηθεί, και μια ατομική άδεια για „απαγορευμένες περιοχές“ καθώς και μια απόδειξη πληρωμής για τους ενδεχομένως πληρωτέους φόρους κτήσης ακινήτου και μεταβίβασης (βλέπε παρακάτω στο κεφάλαιο „Έξοδα“). Πέραν τούτων ίσως χρειαστεί να πάρετε από την Δ.Ο.Υ. πιστοποιητικά για τους φόρους εισοδήματος που έπρεπε να πληρώσει ο πωλητής λόγω του ακινήτου αυτού και για μεγάλη έγγεια ιδιοκτησία.
Σας συμβουλεύουμε επίσης, να ελέγξετε με ακρίβεια την τιμή του ακινήτου, ενδεχομένως από έναν ειδικό, και να προσέξετε τα σχέδια που υπάρχουν ή που γίνονται στην περιοχή του ακινήτου σχετικά με την αύξηση της αξίας.
Τυπικότητες
Αρχικά συμβουλεύουμε να συνάψετε στον συμβολαιογράφο ένα προσύμφωνο, ενδεχομένως να διενεργήσετε μια προσωρινή δικαστική απαγόρευση απαλλοτρίωσης / διάθεσης ή την παροχή μιας εξασφαλιστικής υποθήκης. Και αυτό διότι στην Ελλάδα δεν υπάρχει μηχανισμός, που να προστατεύει τον αγοραστή από π.χ. περαιτέρω πωλήσεις, κατά την φάση μεταξύ της σύναψης της σύμβασης αγοραπωλησίας και της μεταβίβασης.
Η κύρια γραπτή σύμβαση αγοραπωλησίας καθώς και η συμφωνία μεταβίβασης πρέπει επίσης να περιβάλλονται τον συμβολαιογραφικό τύπο. Εδώ υφίσταται σε υπέρβαση μιας συγκεκριμένης ονομαστικής συμβατικής αξίας υποχρεωτική σύμπραξη δικηγόρου.
Διευκολύνσεις για τον αλλοδαπό αγοραστή προσφέρει η δυνατότητα της εκπροσώπησής του από έναν πληρεξούσιό του. Για τον σκοπό αυτό χρειάζεται ένα πληρεξούσιο στα ελληνικά το οποίο να περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο (ο συμβολαιογράφος μπορεί να είναι και Γερμανός συμβολαιογράφος), το οποίο να συμπεριλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πράξεις.
Περαιτέρω είναι επίσης δυνατό, η σύναψη του συμβολαίου αγοραπωλησίας να γίνει ενώπιον ενός ελληνικού προξενείου, πράγμα το οποίο μπορεί να είναι πιο οικονομικό.
Τα παραπάνω αποδεικτικά έγγραφα πρέπει να προσκομισθούν κατά την συμβολαιογραφική κατάρτιση της σύμβασης.
Λόγω των προαναφερθέντων δυσκολιών του εξασφαλισμένου ελέγχου κυριότητας των ακινήτων στην Ελλάδα σας συνιστούμε να προσθέσετε στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας , την αξιόποινη δήλωση εγγύησης του πωλητή ως προς το ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών/ υποθηκών.
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας πρέπει να μεταβιβάσετε στην Υπηρεσία Μητρώων μια φωτοτυπία, η οποία να πιστοποιεί την νέα καταχώρηση.
Έξοδα
Τα αναμενόμενα έξοδα για την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι πρώτα-πρώτα τα δικά σας δικηγορικά έξοδα (κατά κανόνα 0,5 - 1 % της ονομαστικής τιμής πώλησης) καθώς και τα συμβολαιογραφικά έξοδα (κατά κανόνα 1 - 2 % της ονομαστικής τιμής πώλησης). Τον αγοραστή επιβαρύνουν επίσης τα τέλη για την καταχώριση στο κτηματικό βιβλίο καθώς και διάφορες άλλες μικρές δαπάνες.
Ο φόρος κτήσης ακινήτου που πρέπει να πληρωθεί δεν υπολογίζεται συνήθως με βάση την τιμή πώλησης, αλλά σύμφωνα με την αντικειμενική τιμή ή με τιμές σύγκρισης, τις οποίες έχει υπολογίσει το Υπουργείο Οικονομικών. Σχετικά με αυτό έλαβε χώρα το 2006 μια απότομη ευθυγράμμιση των τιμών επί των πραγματικών τιμών αγοράς. Εάν παρόλα αυτά η τιμή αγοράς είναι υψηλότερη, τότε ισχύει αυτή η τιμή για τον υπολογισμό του φόρου. Βάσει του φόρου κτήσης ακινήτου πρέπει ακόμη να πληρωθεί και ένας δημοτικός/ κοινοτικός φόρος.
Κατά την μεταβίβαση ενός επαγγελματικού ακινήτου για άσκηση επιτηδεύματος πρέπει σε νέα δήλωση επιτηδεύματος να πληρωθεί βάσει της τιμής πώλησης ο αντίστποιχος φόρος μεταβίβασης στην αρμόδια Δ.Ο.Υ..
Μετά την αγορά του ακινήτου πρέπει κάθε χρόνο να γίνεται μια φορολογική δήλωση, πράγμα το οποίο απαιτεί έναν εντόπιο φοροτεχνικό σύμβουλο. Από μια συγκεκριμένη αξία και επάνω πρέπει να πληρωθεί φόρος μεγάλης έγγειας ιδιοκτησίας. Εάν το ακίνητο αυτό επιφέρει εισοδήματα, τότε τα εισοδήματα αυτά φορολογούνται.
Από το έτος 2006 πρέπει για τα νέα ακίνητα να πληρώνεται φόρος προστιθέμενης αξίας.
Για μερικές ενδεχομένως χρήσιμες φορολογικές ευμένειες στην Ελλάδα θα ήταν προς όφελός σας να συμβουλευθείτε έναν φοροτεχνικό σύμβουλο.
Εάν σχεδιάζετε την αγορά ενός ακινήτου, είμαστε πρόθυμοι να σας βοηθήσουμε σε συνεργασία με τους συναδέλφους και συνεργάτες μας στην Ελλάδα.
Όλα τα στοιχεία βασίζονται στις γνώσεις στο χρονικό διάστημα της σύνταξης του παρόντος. Για την επάρκεια και την ακρίβεια δεν αναλαμβάνουμε ευθύνη.
D. Römhild, Δικηγόρος